Предложен запрет на отмену нотариальных сделок с недвижимостью: что это значит для покупателей

Круглый стол профессиональных участников рынка недвижимости "Защита прав добросовестных покупателей жилья в сделках с ведомыми продавцами" организовали НИУ "Высшая школа экономики", Гильдия риэлторов Москвы и юридическая компанией "Неделько и партнеры".

Прозвучавшее предложение подразумевает, что нотариальную сделку нельзя будет расторгнуть в судебном порядке, а запись в ЕГРН о праве собственности, сделанная по результатам такой сделки, не сможет быть аннулирована. Единственное исключение - если при совершении сделки были допущены ошибки самим нотариусом, объяснила и.о. председателя Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус г. Москвы Екатерина Лексакова.

Кроме того, спикер озвучила предложение ввести период охлаждения между обращением к нотариусу и последующим удостоверением сделки. Эксперты подчеркнули, что при удостоверении сделки нотариус проводит множество проверок, беседует с участниками, выясняет их истинную волю и объясняет им последствия подписания договора. Соответственно, нотариус особенно спрашивает у продавца, с чистым ли сердцем тот отдает квартиру в чужие руки. В случае сомнений нотариус отказывает в удостоверении сделки. Более того, когда существуют известные риски, нотариус может более подробно акцентировать внимание на этих факторах. Нотариальный документ имеет повышенную доказательственную силу. Кроме того, нотариус может использовать видеофиксацию, которая должна подтвердить соответствие сделки всем требованиям закона и ничтожность претензий продавца на расторжение сделки в случае судебных споров.

Весь процесс удостоверения сделки и общения с каждым участником остается на записи, которая хранится в архиве у нотариуса и может быть представлена по запросу суда.

"Неоднократно были случаи, когда нотариусы на сделках выявляли поддельные паспорта и другие документы, вычисляли обман и мошенничество, обращались в правоохранительные органы - и аферистов задерживали прямо в нотариальных конторах", - рассказала Екатерина Лексакова.

Также нотариус напомнила о существующей уже сегодня многоступенчатой системе 100-процентной имущественной ответственности нотариуса.

В круглом столе приняли участие представители Росреестра, банковского и нотариального сообществ, правоохранительных органов и другие. Эксперты обсудили различные аспекты мошеннических схем с ведомыми продавцами, юридические нюансы и судебную практику, основные риски на различных этапах сделок с недвижимостью и варианты минимизации этих рисков. В том числе говорили о возможностях нотариата в этой части.

Эксперты подчеркивают: ситуация, когда практически любая сделка на вторичном рынке может быть расторгнута постфактум в судебном порядке по причине "меня одурачили мошенники", несет в себе серьезные риски для гражданского оборота. Впрочем, обычные граждане это и так понимают.

С одной стороны, даже действующее законодательство предусматривает возможность противодействия таким притворным сделкам. Но, к сожалению, были случаи, когда суды пренебрегали этим, расторгая даже нотариально удостоверенные сделки. И в этой ситуации, отмечают эксперты, конечно же, Верховный суд России может разъяснить, каким образом следует подходить в подобных случаях.

Есть и другие способы решения этой проблемы - более того, это комплексные подходы, которые способны кардинально снизить степень риска участников сделок с недвижимостью в целом. Эти варианты требуют законодательных инициатив, тем более что они уже достаточно давно обсуждаются в экспертном сообществе.

В частности, прозвучавший принцип нерасторжимости нотариально удостоверенных сделок ( "бесповоротность" записей в ЕГРН) гарантирует, что сведения в ЕГРН публично достоверны. При этом добросовестный приобретатель получает гарантию того, что его право собственности незыблемо, так как третьи лица не вправе требовать исправить или исключить соответствующую запись из реестра. "Как результат, сам ЕГРН должен стать достоверным и бесспорным, риски оспоримости сделок с недвижимостью свестись к минимуму, а добросовестные участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверные записи реестра, должны получить реальную защиту своих прав", - подчеркивают эксперты.

В случае, если судом впоследствии будет доказан порок сделки, возникший по вине нотариуса, который нарушил нотариальные процедуры, ущерб пострадавшей стороне будет выплачиваться за счет нотариуса, допустившего ошибку. В настоящее время действует полноценная система имущественной ответственности нотариуса, включающая в себя как страхование профессиональной ответственности, так и личное имущество нотариуса, а также Компенсационный фонд ФНП.

Таким образом, нотариус выступает гарантом достоверности данных государственных реестров, обеспечивая законность сделки и доказательственную базу в случае возникновения спорной ситуации.

"Эту меру следует дополнить второй - т.н. "периодом охлаждения", - рассказывают эксперты. - То есть после официального начала процедуры заключения сделки сторонам в обязательном порядке дается некоторое время - например, две недели или месяц, чтобы они могли передумать, или могут выявиться какие-то новые обстоятельства, препятствующие сделке. В случае, если продавец действовал под влиянием третьих лиц, тех же мошенников, или по каким-то иным причинам действовал против собственной воли, например, находился в стрессовом, эмоционально неустойчивом состоянии, то период охлаждения позволит ему справиться с обстоятельствами. А тем же мошенникам удерживать человека в течение нескольких недель под своим контролем достаточно сложно".

Период охлаждения в целом является разумной мерой, полагают сторонники предложения. Если ранее, буквально пару лет назад, почему-то срочность и скорость совершения сделок с жильем ставилась во главу угла, буквально выдвигались требования о необходимости довести скорость сделки до "за 5 минут, не вставая с дивана", то теперь реальные условия показывают всю утопичность и пагубность таких устремлений, которые не обоснованы ничем, кроме облегчения преступной деятельности "социальных инженеров", то есть мошенников, подчеркивают эксперты.

"Когда продается/покупается такой актив, как жилье, что для большинства наших граждан происходит 1-2 раза в жизни, цена ошибки более чем велика, а спешка в продаже ценного актива часто может свидетельствовать о наличии какой-то криминальной составляющей. Поэтому искусственное замедление сделки для того, чтобы ликвидировать сомнения, не повредит подавляющему большинству участников сделок с жильем", - рассказали "РГ" эксперты.

По словам представителей правового сообщества, простая письменная форма сделки - основная причина большинства проблем в обороте недвижимости. "Отсутствие проверки воли и волеизъявления сторон, а также непонимание сторонами правовых последствий при совершении сделок с жилой недвижимостью часто является причиной оспаривания и признания записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, недостоверными", - рассказали участники круглого стола.

При таких незащищенных сделках злоумышленникам гораздо проще использовать поддельные документы, вводить людей в заблуждение, давить на них, подписывать фиктивные договоры и так далее. Когда некому проверить документы и юридически значимые факты, чистоту сделки и реальные намерения ее участников, вся ответственность за последствия ложится на людей, которые подписывают договор и которые при этом не имеют необходимых юридических знаний.