Это исключит злоупотребления со стороны заемщиков, которые брали второй ипотечный кредит не для улучшения жилищных условий, а для дальнейшей сдачи или выгодной продажи квартиры, говорит доцент
Это исключит злоупотребления со стороны заемщиков, которые брали второй ипотечный кредит не для улучшения жилищных условий, а для дальнейшей сдачи или выгодной продажи квартиры, говорит доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов. Кроме того, добавил он, нововведение нацелено на борьбу с "донорскими схемами", когда граждане с детьми оформляли на себя кредиты для заемщиков, не подходивших под условия получения семейной ипотеки.
Известны кейсы, поделился с "РГ" исполнительный директор "Выберу.ру" Ярослав Баджурак, когда сначала супруг брал льготный жилкредит на новостройку однушку, а спустя время заемщиком-льготником становилась супруга. И она оформляла как единственный заемщик в рамках семейной ипотеки трехкомнатную квартиру. При этом ипотечную однушку люди сдавали, чтобы пополнить бюджет и снизить финансовую нагрузку на личный бюджет. "То есть, по сути, пара, которая хорошо зарабатывает, использовала лазейку в правилах госпрограммы для собственной выгоды: брала две льготных ипотеки, накопив кругленькую сумму на два первоначальных взноса, а затем сдавала одну квартиру и арендными деньгами гасила оба долга", - пояснил Баджурак.
Эксперты обратили внимание, что другие условия семейной ипотеки пока остаются прежними, но ведутся дискуссии о новых изменениях. Среди инициатив, которые обсуждаются, возможность приобретения жилья по семейной ипотеке лишь в регионе проживания, а также меняющаяся ставка по кредиту в зависимости от числа детей в семье. Ее хотят увеличить до 12% для семей с одним ребенком и снизить до 4% - для семей с тремя и более детьми.
"Потенциальный рост ставки может сделать семейную ипотеку менее массовой и более таргетированной именно на решение демографических задач, а также снизить процент одобрения кредитов, так как для выплат по таким кредитам будет требоваться более высокий уровень заработка и лучшая кредитная история", - считает Исмаилов.
Кроме того, сенатор Андрей Кутепов недавно предложил исключить студии и квартиры площадью менее 28 квадратных метров из программы семейной ипотеки. "Логика понятна - семьи с детьми нуждаются в более просторном жилье. Но это потребует увеличения кредитных лимитов, иначе программа станет менее доступной", - обратил внимание гендиректор агентства загородной недвижимости Heartwood Игнат Ситников.
Между тем еще одно важное нововведение ожидается на ипотечном рынке с 1 февраля 2026 года: меняются правила рефинансирования жилищных кредитов, добавил эксперт. Более выгодные условия вводятся для комбинированной ипотеки, когда часть ее оформлена под льготные 6%, а часть - по рыночным ставкам. "Раньше любое рефинансирование означало пересчет всего кредита по рыночным условиям. Теперь семья может пойти в другой банк и рефинансировать только рыночную часть, оставив льготную часть в первоначальном банке", - пояснил Ситников.
Эксперт Баджурак напомнил, что с конца 2023 года все льготные госпрограммы банкам предписали выдавать в режиме "один раз в одни руки". Но для семейной ипотеки власти сделали оговорку, которая позволяет брать жилкредит снова. Для этого семья должна соблюсти одновременно два требования. Во-первых, погасить семейную ипотеку, взятую после 23 декабря 2023 года. Во-вторых, в семье после этой даты должен родиться еще один ребенок. А вот если семейная ипотека была взята до 23 декабря 2023 года, то люди по-прежнему вправе брать льготный кредит повторно, говорит эксперт.
За весь период действия программы семейной ипотеки приобрести новое жилье смогли более 1,5 млн российских семей, а сумма выданных кредитов составила более 7,2 трлн рублей, отмечает Исмаилов. Лидерами по доле сделок с семейной ипотекой в последние месяцы 2025 года стали Астраханская область, Ставропольский край, Республика Хакасия и Ростовская область, а также традиционно доминирующие в общей сумме кредитования Москва и Санкт-Петербург. В Москве в течение всего 2025 года на долю семейной ипотеки приходилось от 87% до 91% жилищных кредитов. Максимум выдач фиксировалось в конце года. Медианная сумма ипотечных кредитов в 2025 году по стране составила 5,5-6 млн рублей (в ЦФО - 8 млн рублей), а средний срок кредитования - около 28 лет при максимальном сроке в 30 лет.
Исмаилов почеркнул, что чаще всего на семейную ипотеку россияне покупали однокомнатные (до 62% всех продаваемых объектов) и двухкомнатные квартиры. Их средняя площадь различается по федеральным округам и составляет от 39,7 метров квадратных в Северо-Западном федеральном округе и до 49,5 метров квадратных - в Северо-Кавказском.
По суммам кредита и метражам в семейной ипотеке в 2025 году доминировала практичная модель, считает директор агентства недвижимости Genesis Group Оксана Иванова. "Семьи брали не максимум возможного, а то, что реально тянуть в ежемесячном платеже, поэтому чаще всего это жилье массового сегмента и метраж для жизни, а не на вырост", - отмечает она. Гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов уточнил, что с 1 января по 15 декабря 2025 года банки приняли порядка 2,1 млн заявок на семейную ипотеку. По итогам рассмотрения было выдано 481,3 тысяч кредитов на сумму 2,77 трлн рублей. При этом точное количество семей, воспользовавшихся программой, оценить сложно, говорит эксперт, так как ранее ипотеку могли оформлять несколько членов одной семьи. Новые правила позволят сделать учет более отслеживаемым, заключил он.
Мариуполь, бульвар Шевченко
